Informe OBS: Los desequilibrios del mercado inmobiliario español
Imprescindible un Pacto de Estado que proporcione estabilidad regulatoria al mercado inmobiliario
- La compraventa de vivienda se ralentiza sensiblemente; solo aumenta en Asturias (8%) y Murcia (1,3%)
- Sube el precio de la vivienda un 8% y se espera otro 2% adicional en lo que resta de año
- En España se destina un 45% de la renta familiar a pagar la hipoteca, un nivel muy superior a la media de la UE
- La concesión de préstamos hipotecarios cae un 23,9%. El interés fijo es la alternativa utilizada en el 66,92% de los nuevos créditos hipotecarios
- En España solo hay vivienda social para el 1,6% de las familias frente al 30% de Holanda, el 24% de Austria y el 20,9% de Dinamarca
OBS Business School publica el informe Los desequilibrios del mercado inmobiliario español, dirigido por el profesor de la escuela y director de Eurocofin Carlos Balado. En él se analizan los factores que determinan las dos velocidades en las que se mueve este sector en España: la económica, con una intensa actividad comercial, aunque con desequilibrios claros de oferta, y la social, caracterizada por el difícil acceso a la vivienda de la población joven. El informe también examina la relevancia de la financiación en el desarrollo del sector inmobiliario.
La inflación actual tiene un impacto muy desfavorable sobre el mercado inmobiliario, ya que deteriora los niveles de ahorro necesarios para afrontar el proceso de compra de una vivienda. De hecho, del 14,8% de ahorro en 2020 a raíz de los confinamientos hemos pasado al 7,4% actual. Pero si hay un factor que impacta de manera directa en el desarrollo de este sector es el empleo, dado que de él depende la capacidad de acceso a una vivienda. Según datos de la EPA, en el segundo trimestre de 2023 el empleo en España alcanzó cifras record, lo que es una buena noticia. Sin embargo, si en 2021 la cuota hipotecaria pagada por un hogar solía representar de media en España en torno a un 30% de los ingresos familiares, actualmente el incremento de los tipos de interés ha situado esta cifra en el 45%, un nivel muy superior a la media de la Unión Europea. Esta vertiginosa subida del coste de los préstamos es la razón por la que el número de compraventas de vivienda este año se esté ralentizando sensiblemente. Muchos optan por el alquiler, lo que puede suponer una mayor presión al alza de los precios.
El precio de la vivienda en España crece más rápido que los salarios, lo que está provocando que aumente la desigualdad de la riqueza y la proporción de población en riesgo de exclusión social. Desde que comenzó la subida de tipos, los precios se han incrementado un 8% y se espera que lo hagan otro 2% en lo que resta de año. Por otra parte, el número de habitantes ha crecido en 283.732 en el último año, una cifra que mantiene el ritmo ascendente y que impacta de manera favorable sobre la creación de hogares y el potencial de demanda en el mercado inmobiliario.
El comprador de hoy tiene, por lo general, una renta media o alta y se trata de una persona de mediana edad y con un patrimonio preexistente de cierta entidad (inmobiliario y financiero), por lo que muchas veces no financia con crédito una alta proporción del coste de la vivienda.
La actualidad del sector inmobiliario
Actualmente hay un desfase entre la escasa oferta y una alta demanda, especialmente a precios “asequibles”. Si entre 2020 y 2022 se crearon en España 420.000 nuevos hogares, el número de viviendas iniciadas apenas alcanzó las 300.000. Esto se debe a los altos costes de construcción (se espera una moderación ante la evolución reciente del precio de la energía y los metales industriales en los mercados internacionales), a la escasez de suelo urbanizable (cada vez más caro, especialmente en el casco urbano y las zonas prime de las principales ciudades) y a las dificultades o retrasos para la obtención de las licencias de edificación (que suponen un sobrecoste para el comprador de más de 12.000€ por vivienda).
En mayo de este año, últimos datos disponibles, se realizó en España la compraventa de 58.880 viviendas; un 11,4% menos que en el mismo mes del año pasado. Solo aumentó la venta en Asturias (8%) y Murcia (1,3%). De hecho, se prevé que al finalizar el año se hayan realizado hasta 480.000 operaciones, un número significativamente menor que el de 2022, que se situó en 650.000.
Las viviendas de hoy están destinadas a una media de 2,51 personas, tamaño que se espera llegue a las 2,41 personas en 2035. Por otro lado, las unipersonales irán en aumento en los próximos 15 años hasta alcanzar los 6,5 millones de viviendas en 2037 (el 29,8% del total).
En cuanto a los precios, en el primer trimestre de este año aumentaron un 6,3%, y se espera que en lo que queda de 2023 suban otro 2%. El metro cuadrado se situó en los 1.616€, con un incremento del 0,8%. Por Comunidades Autónomas, las mayores subidas se produjeron en Navarra, Cantabria y Canarias, y solo bajaron en Extremadura, Castilla-La Mancha y Murcia.
La concesión de préstamos hipotecarios cayó un 23,9% hasta las 25.754 operaciones (solo el 43,7% de ellas fueron financiadas de esta manera, lo que indica que todavía existen ahorros provenientes de la época del confinamiento que se destinan a la adquisición de viviendas). La hipoteca media en España se sitúa en 145.000€ y se paga con un desembolso mensual medio de 648€. Eso sí, ante el constante incremento de los tipos, los compradores buscan cada vez más el interés fijo y ya es esta la alternativa utilizada en el 66,92% de los nuevos créditos hipotecarios. El periodo medio de contratación es de 24 años y se prevé que, a lo largo de 2023, se produzca el alargamiento de los plazos como vía para contrarrestar el impacto de la subida de tipos.
Aquellos que piensen invertir en vivienda deben aprovechar el buen momento, pues la rentabilidad está en constante aumento tras la contracción que se produjo entre 2012 y 2022. Solo si los bancos centrales deciden ralentizar o detener el incremento de los tipos, el precio de la vivienda se podría estabilizar.
Tendencias y propuestas
El informe de OBS prevé que este año se explotará más el concepto de smart houses o viviendas inteligentes, que hacen referencia a la automatización de ciertas acciones en el hogar gracias a la tecnología (el internet de las cosas, big data, inteligencia artificial, etc.). También destaca la nueva tendencia denominada co-living, una fórmula de convivencia en la que los huéspedes o residentes se instalan en una habitación o estancia privada y comparten las restantes zonas de la vivienda de manera común. Por otro lado, se habla de una fórmula que está implantándose con fuerza en nuestro país y que funciona muy bien en países del entorno: el senior living.
También destaca la necesidad de retomar la construcción de VPO, incentivar y facilitar la labor de cooperativas de vivienda con la cesión de terrenos y la ayuda a la promoción de edificios protegidos. En España existe un parque de vivienda social de 290.000 unidades que dan cobertura al 1,6% de las familias. Este porcentaje coloca a nuestro país en uno de los últimos puestos de la UE, con un claro déficit si lo comparamos con las cifras de Holanda, donde la proporción de vivienda social llega a alcanzar a un 30% de las familias, Austria (un 24%) o Dinamarca (20,9%).
Aunque ya se han planteado recientemente iniciativas para incrementar el esfuerzo inversor en vivienda del sector público con el objetivo de lograr un progresivo aumento del parque público de vivienda social en alquiler a medio y a largo plazo, el informe de OBS considera imprescindible poner en marcha políticas de colaboración público-privada para poder incorporar al mercado viviendas asequibles o a precio tasado que logren equilibrar el mercado. “El Gobierno y el sector privado están obligados a trabajar para que se reediten los Planes de Vivienda de Protección Oficial, se promueva un parque de viviendas en alquiler y se implante un programa de financiación para pequeños propietarios que rehabiliten sus pisos y los pongan en alquiler a precios asequibles”, afirma Carlos Balado.
El profesor Balado cree necesario recurrir a la fórmula del Pacto de Estado, un compromiso político a largo plazo que proporcione estabilidad regulatoria al mercado inmobiliario, respete las reglas del libre mercado y facilite el acceso a la vivienda a todos los ciudadanos al margen de ideologías. “Pero todo ello solo sería posible si se generase empleo estable y salarios que ayuden al acceso a la vivienda”, concluye.
Contenido elaborado por:
Carmen García-Trevijano
Gabinete de Prensa de OBS Business School